古くなったマンション、リフォームと買い替えどっちが得か

念願の新築マンションを購入した人でも、いつかは古くなっていきます。さて、そのような時期になったらあなたはどうするでしょうか？


一戸建ての場合なら建て直すということも考えられますが、マンションの場合はそう簡単にはいきません。そのマンションに住んでいる（所有している）人たちで費用を工面して建て直すことになるのでしょうか？などいろいろ心配になってくると思います。


住人たちが貯めた修繕積立金は、屋上防水、外壁塗装、鉄部塗装などの建物関係や、その他設備（エレベーター、電気設備、給排水設備、通信関係設備）、その各機器類の交換や修理のために使われます。基本的には、居住者が長期間快適に使用できるよう計画し、修繕も行っています。


ところが更に期間が経過して、いよいよ建物や設備が老朽化し、どうにもならないような状態になってくると話は別です。建て替えについては所有者の5分の4以上の賛成によってすることになります。そして、その建て替え費用は基本的に各所有者が負担することになります。


テラスハウスでも土地に関しては共有です。つまり、「一区画分」と言うようなイメージは持てないわけです。（厳密には、更地状態で所有者全員の合意があれば分筆は可能だろうと思われます）


老朽化したマンションにおいて一番問題になるのが容積率です。現在の建物に容積率の余裕があれば建て替え時に専有部分を増やして売却することもできます。その売却分で各所有者の費用負担を軽減できるわけです。


しかし逆に建設時より容積率が小さくなってしまう場合は、立替などは出来ないことが考えられます。


「マンションが古くなると」において、もっとも極端な例がこの「建て替え」ということになるのですが、これは相当に大変です。そこで、古くなったマンションは、リフォームするのと買い替えするのとどっちが得か？というような選択が主になってくるのです。